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Casa, che cos’è e come funziona il preliminare d’acquisto

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile (e nello specifico della casa di abitazione) al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Che cos’è

Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile) si impegnano, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), a fare ciò. Si badi bene, le parti si impegnano o, per meglio dire, si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.

Redazione del contratto

Si badi bene: se il contratto preliminare è ben scritto, non accade mai che ci sia un trasferimento immediato della proprietà, che avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, solo per effetto del quale l’acquirente diviene proprietario dell’immobile e, corrispondentemente, il venditore perde la proprietà dello stesso. Attenzione però: se il contratto non è adeguatamente redatto e, per esempio, ci si limita a scrivere “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile di Via Rossi, Milano” in luogo di scrivere “Tizio promette di vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile di Via Rossi, Milano”, siamo in presenza di un vero contratto di compravendita definitivo che trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile (sempre che contenga le prescrizioni in materia edilizia previste dalla normativa di settore a pena di nullità); ciò, si badi bene, anche a prescindere dal pagamento del prezzo, dalla consegna dell’immobile ecc. Si parla in tal caso di preliminare “improprio”. Attenzione però: il preliminare “improprio”, che deve essere stipulato per iscritto (come il preliminare proprio, forma scritta a pena di nullità) non può essere trascritto nei Registri Immobiliari, visto che ciò può avvenire solo qualora il contratto abbia la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, per le quali è necessario l’intervento di un notaio o di altro pubblico ufficiale a ciò abilitato. La trascrizione nei Registri Immobiliari è di fondamentale importanza (vedi scheda sul contratto definitivo di compravendita). Quindi chi si dovesse trovare, malauguratamente, ad aver stipulato un preliminare “improprio” sarebbe costretto a ricorrere in tutta fretta all’opera di un notaio, che dovrebbe “sanare” la mancanza di forma “riproducendo” la volontà delle parti nella forma pubblica o della scrittura privata autenticata; nell’ipotesi in cui ciò non fosse possibile, il malcapitato dovrebbe rivolgersi ad un avvocato, il quale dovrebbe in tutta fretta promuovere un’azione diretta a far accertare l’autenticità della firma delle parti sul preliminare improprio, trascrivendo l’atto di citazione nei Registri Immobiliari al fine di evitare che il venditore “notte tempo” alieni il bene a qualche terzo o subisca iscrizioni ipotecarie o pignoramenti. E’ quindi estremamente importante, quando si stipula un contratto preliminare, che questo sia esaminato da persona competente, al fine di evitare spiacevoli sorprese, sia per il venditore che per l’acquirente.

Come si giunge al preliminare; proposta e accettazione

Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intense trattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte (v. di seguito: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini) e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte. La proposta può, altresì, essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino allo spirare della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata). Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (art. 1335 codice civile), il contratto è conclusoe vincolante per le parti (art. 1326 e ss. c.c.). Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata. Quando proposta (o controproposta) e accettazione si saranno “incontrate”, allora si ha la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule. Ciò significa che, quando l’accettazione sia stata portata, perlomeno, nella sfera di conoscibilità del proponente, entrambe le parti sono giuridicamente vincolate a quanto proposto e accettato; valgono a tale riguardo le medesime considerazioni sulla differenza tra preliminare proprio e improprio: deve trattarsi di una proposta di contratto preliminare di compravendita, e quindi di un documento nel quale si proponga di promettere di acquistare (o di vendere), così che, con l’accettazione, si concluda un contratto preliminare di compravendita; se diversamente si propone semplicemente di acquistare (o di vendere), con l’accettazione si concluderà un contratto di compravendita perfetto con il trasferimento della proprietà immediato (al momento della conoscenza o conoscibilità dell’accettazione), con tutte le conseguenze viste più sopra.
Va segnalato che “all’avvio delle trattative” il proprietario-venditore deve “rendere disponibile” l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE), e deve in ogni caso consegnarlo alla fine (ovviamente positiva) delle medesime (art. 6, co. 2, D.Lgs. 192/2005).

L’intervento dell’agente (mediatore) immobiliare; la provvigione

Spesso per giungere a delle trattative per l’acquisto è importante la presenza e l’intervento di un agente, o meglio, di un mediatore immobiliare; tutti conoscono le c.d. agenzie immobiliari, che svolgono l’importante funzione di far incontrare domanda e offerta di immobili. Queste agenzie non sono nient’altro che dei mediatori, figura disciplinata dal nostro codice civile (artt. 1754 e ss. c.c.), i quali operano, anche indipendentemente da un incarico, al fine di giungere alla conclusione di “un affare” riguardante la compravendita di immobili. Si badi bene, ciò può avvenire anche senza il conferimento di un incarico (che comunque non può costituire rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza), perché il ruolo del mediatore è essenzialmente quello di mettere in contatto le parti per la stipula dell’affare, evento che può avvenire anche senza che alcuna delle parti si sia rivolta previamente all’agente e che, se avviene, è peraltro da solo sufficiente a fargli ottenere il diritto alla provvigione da entrambe le parti. La provvigione è il corrispettivo, di solito espresso in percentuale sul prezzo concordato dalle parti, dell’opera del mediatore, e spetta a quest’ultimo per il solo fatto di aver messo in contatto le parti medesime e sempre che la conclusione dell’affare sia effetto del suo intervento. Attenzione però: il mediatore per poter pretendere la provvigione deve essere iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione, altrimenti nulla gli spetta anche se la sua attività abbia contribuito alla conclusione dell’affare (art. 6, L. 9.2.1989 n. 33).
Di solito è grazie all’opera del mediatore che avvengono tutte le fasi della trattativa e della stipula prima descritte (proposta, accettazione); va tuttavia evidenziato che la prassi delle agenzie immobiliari di far formulare proposte e accettazioni con una clausola che preveda la necessità di una ulteriore stipula del preliminare “completo” (c.d. preliminare di preliminare) è, per così dire, impropria: ciò per il semplice motivo che, qualora la proposta accettata contenga tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita, deve considerarsi già concluso, per l’appunto, un contratto preliminare di compravendita, che non necessità di ulteriori stipule perché ci sia un vincolo giuridico tra le parti. Qualora ciò avvenga e quindi venga stipulato “un altro” contratto preliminare, questa volta senza proposte e accettazioni ma in un unico documento sottoscritto da entrambe le parti, con previsioni diverse o con l’inserimento di clausole accessorie, questo supererà il “primo” preliminare, ma se ciò non avviene, le parti comunque resteranno vincolate a quanto concordato nella proposta accettata. Qualora invece la proposta accettata non contenga tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare e impegni le parti alla stipula di un successivo preliminare, c’è il fondato rischio che il contratto derivante dalla proposta accettata sia nullo, e quindi privo di ogni effetto tra le parti. Va detto a tale riguardo che una tale conclusione non è comunque scontata: come sottolineato dalla Corte di Cassazione a Sezione Unite Civili (Cass. SS.UU., sentenza 6.3.2015, n. 4628) la validità e vincolatività del “preliminare del preliminare” va valutata caso per caso, dovendosi verificare l’esistenza di un concreto interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto.

Il contenuto: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini

Come abbiamo già sottolineato, con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, denominato definitivo; nel contratto preliminare quindi devono essere contenuti tutti gli elementi essenziali del contratto che le parti si impegnano a stipulare.
Nel caso del contratto di compravendita immobiliare, in particolare riguardante la prima casa, tali elementi sono: il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire, la forma scritta, la esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica), e il prezzo della vendita. In mancanza di tali elementi minimi (consenso delle parti, forma scritta, determinazione dell’oggetto e del prezzo della vendita) il contratto non sarà valido.
E’ importante sottolineare che più il preliminare sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del contratto definitivo: chi acquista la prima casa quindi deve porre particolare attenzione a quanto scritto nel preliminare.
Nel contratto potranno poi essere inseriti ulteriori clausole denominate “accessorie” (nel senso che possono non esistere senza che il contratto ne risenta in termini di validità), ma che spesso sono importanti per la tutela di una o dell’altra parte o di entrambe.

Le principali e più frequenti tra queste clausole sono:

  1. il termine per la stipula del contratto definitivo; normalmente le parti inseriscono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, termine che di solito viene fissato in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, a quando l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita. Il termine può essere semplice o essenziale: nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel caso di termine “essenziale” (art. 1457 c.c.) qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;
  2. la caparra: quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il pagamento di una somma di denaro, variabile a seconda dei casi, che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti; questa somma di denaro di solito viene chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo. La distinzione è importante: nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo, mentre nel caso di caparra confirmatoria siamo in presenza di una clausola accessoria che ha notevoli conseguenze.
    Con la previsione e, soprattutto, con la dazione di una caparra confirmatoria (la caparra, per essere efficace, deve essere consegnata, art. 1385 c.c.) le parti si accordano che, nel caso in cui tutto proceda regolarmente, la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo; nel caso in cui, diversamente, una delle parti non voglia stipulare il contratto definitivo o si renda comunque inadempiente ai propri obblighi (per esempio non paghi una rata di prezzo concordata), a quel punto si pongono due alternative: o la parte “buona” (adempiente) sceglie di far eseguire coattivamente il contratto e chiedere il risarcimento del danno (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento) e la caparra varrà come anticipo di pagamento, oppure può scegliere di recedere (diritto che nasce proprio in virtù della dazione della caparra) dal contratto e, nel caso questa parte sia colei che ha dato la caparra, potrà pretendere che la parte “cattiva” gliene restituisca il doppio, mentre se la parte “buona” è quella che ha ricevuto la caparra, potrà trattenerla. In entrambi i casi il pagamento (del doppio) o la trattenuta avviene a completo e definitivo risarcimento dei danni subiti, ai quali non potranno essere aggiunte ulteriori voci di danno; inoltre il contratto, per effetto dell’esercizio del recesso, si scioglierà e le parti saranno svincolate da ogni obbligo. In alternativa si potrà anche chiedere la risoluzione in via giudiziale e chiedere la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno, che dovrà essere però provato con i mezzi ordinari. Il vantaggio, quindi, della dazione della caparra è che si attua con essa una sorta di quantificazione forfetaria dei danni, che, in caso di inadempimento di una delle parti (che, ricordiamo, deve comunque essere grave), rende più agevole la definizione del contenzioso;
  3. la penale: con questa clausola (art. 1382 c.c.) le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, e quindi in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte “cattiva” sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni; anche in questo caso si ha una determinazione forfetaria e preventiva dei danni che non ammette richieste ulteriori, salvo però che sia prevista la risarcibilità del danno ulteriore. La penale può altresì essere prevista per il solo ritardo (per esempio, per ogni giorno di ritardo rispetto a quello previsto per la stipula del contratto definitivo la parte inadempiente dovrà pagare una determinata somma di denaro). Se la penale è tuttavia eccessiva, è in potere del giudice ridurla ad equità.

La trascrizione del preliminare

Una forma di tutela molto importante soprattutto per colui che intende acquistare è la c.d. trascrizione del preliminare; il nostro ordinamento (art. 2645-bis codice civile) contempla infatti la possibilità che il contratto preliminare di compravendita di beni immobili possa essere trascritto nei Registri Immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.).
Perché possa trascriversi un contratto preliminare è in primo luogo necessario che esso sia redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
L’utilità della trascrizione deriva dal fatto che, una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile in questione non avrà effettonei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento), gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.
Attenzione però: l’efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e comunque, se il termine predetto è superiore, tre anni dal momento della trascrizione; ciò significa che gli effetti prenotativi e di inefficacia delle trascrizioni e iscrizioni successive si conservano solo se entro un anno dalla scadenza per la stipula o comunque entro il triennio dalla trascrizione o viene trascritto il contratto definitivo di compravendita oppure viene trascritta la domanda giudiziale di adempimento coattivo di cui all’art. 2932 del codice civile (cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso).

La tutela per il caso di inadempimento

Cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo? Il nostro ordinamento mette a disposizione vari strumenti di tutela, primo tra tutti l’azione di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Questa azione consente alla parte “buona” (adempiente) di convenire in giudizio la parte “cattiva” (inadempiente) e ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. Per far ciò, nel corso della causa è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l’acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni. E’ importante sottolineare che la domanda giudiziale (di solito l’atto di citazione) può essere trascritta nei Registri Immobiliari, con gli stessi effetti che abbiamo visto per la trascrizione del preliminare.
Altro rimedio, che però va in direzione esattamente opposta, è quello della risoluzione del contratto: sempre che l’inadempimento sia grave, il nostro ordinamento (art. 1453 c.c.) consente di sciogliersi dal contratto per mezzo di una pronuncia del giudice competente che sancirà, per l’appunto, la risoluzione del contratto; in aggiunta è possibile chiedere, oltre alla restituzione di quanto versato (nel caso in cui sia il promittente acquirente ad agire) e comunque di quanto dato in virtù del preliminare (per esempio la restituzione dell’immobile che sia stato consegnato immediatamente), anche il risarcimento del danno, che però dovrà essere provato con le regole ordinarie. Come abbiamo visto sopra, qualora sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta). Nel primo caso, con tutta probabilità, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra. In entrambi però non si potranno chiedere danni ulteriori.

Registrazione del contratto

Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. A tale adempimento sono tenute le parti e anche l’agente immobiliare incaricato della vendita.
La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del preliminare, oppure 30 gg. se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.
L’imposta di registro va versata in misura fissa (€ 168,00; € 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014) se non v’è pagamento di prezzo; qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, con il minimo di € 168,00 (€ 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014), salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. In presenza di caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,50% dell’importo della caparra.
L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.

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