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Casa, che cos’è e come funziona l’atto notarile

Il contratto definitivo di compravendita

Il contratto definitivo di compravendita è il contratto in forma scritta con il quale le parti, venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile e si obbligano a pagare il prezzo, a consegnare il bene e prestano le garanzie previste dalla legge. Il contratto, per essere efficace nei confronti dei terzi, deve essere stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata ed essere trascritto nei registri immobiliari.

Che cos’è

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, con il quale le parti, rispettivamente venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile, e in particolare della casa di proprietà, e si obbligano il venditore a consegnare la cosa, garantendo che la stessa sia immune da vizi, conforme a quanto concordato e garantendo contro la c.d. evizione (ossia che sul bene non ci sono diritti di terzi o che i terzi possono vantare), mentre il compratore si obbliga a pagare il prezzo.

Effetti del contratto

Diversamente dal contratto preliminare di compravendita, con il contratto definitivo si attua, in virtù del solo consenso delle parti (che siano ovviamente capaci di agire), il trasferimento della proprietà: ciò significa che nel momento stesso in cui le parti sottoscrivono il contratto, che deve avere forma scritta a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), si attua immediatamente e senza ulteriori formalità il passaggio della proprietà del bene immobile dal venditore al compratore e ciò, si badi bene, anche se non è stato pagato il prezzo e/o consegnato il bene. Tale precisazione è doverosa perché nel nostro ordinamento il trasferimento della proprietà (e degli altri diritti reali, come la loro costituzione) avviene per il solo fatto che le parti manifestino, in forma scritta, il loro consenso (principio consensualistico, art. 1376 c.c.), e si dice che in tal caso il contratto ha effetti “reali”. Per non scendere in tecnicismi giuridici, basti sapere che il pagamento del prezzo o la consegna del bene sono obblighi che nascono dal contratto, mentre il trasferimento della proprietà non è oggetto di obbligo (come sarebbe nel caso di contratto preliminare o di vendite c.d. obbligatorie, casi particolari nei quali il trasferimento non è immediato e nei quali il venditore è obbligato a procurare al compratore il trasferimento della proprietà), ma avviene istantaneamente non appena le parti abbiano raggiunto l’accordo di vendita sottoscrivendo il relativo contratto scritto. Ancora, si dice che il contratto di compravendita immobiliare ha “effetti reali” (trasferimento della proprietà) ed “effetti obbligatori” (obbligo di pagare il prezzo, obbligo di consegnare la cosa compravenduta, obbligo di garantire contro i vizi e l’evizione). Ciò ha importanti conseguenze sul “rischio”: qualora la cosa venduta perisca (per esempio, avvenga un incendio che distrugge la casa) prima di essere consegnata ma quando è già stata venduta, il rischio del perimento è a carico dell’acquirente, che è già divenuto proprietario anche se non gli è stata consegnata la cosa venduta; ciò fa sì che, qualora l’acquirente non abbia ancora pagato il prezzo, egli resta comunque tenuto a pagarlo, anche se la cosa sia andata distrutta. Bisogna quindi fare particolare attenzione quando il bene, e in particolare la casa, non viene consegnata immediatamente: se il prezzo è già stato pagato e la cosa perisce, il prezzo stesso può essere legittimamente trattenuto dal venditore, e se, invece, il prezzo deve essere ancora pagato, non c’è via di scampo, sarà necessario versarlo integralmente. Il contratto di compravendita deve ovviamente avere tutti gli elementi essenziali perché possa essere considerato tale: tali elementi sono gli stessi del contratto preliminare (consenso delle parti, forma scritta, oggetto della vendita, prezzo).

Gli obblighi delle parti e le garanzie di legge

Come abbiamo visto sopra, con il contratto di compravendita si attua immediatamente il trasferimento della proprietà in virtù del solo consenso delle parti; abbiamo anche sottolineato che, però, dal contratto di compravendita nascono degli obblighi ben specifici, che sono precisamente:

  • per il compratore l’obbligo di pagare il prezzo;
  • per il venditore l’obbligo di consegnare la cosa, l’obbligo di garantire che la cosa non subisca “evizioni” e che la cosa stessa non abbia vizi o difetti.
  1. Obbligo di pagare il prezzo: è il principale (se non l’unico) obbligo gravante sul compratore; qualcuno potrebbe dire che, normalmente, il prezzo viene pagato integralmente al momento della stipula e che, quindi, non c’è in realtà un vero e proprio obbligo. Bisogna tuttavia distinguere tra quello che avviene nella pratica “di solito” e quello che avviene invece “giuridicamente”: il contratto di compravendita impegna le parti ad adempiere a determinati obblighi, che poi questi vengano eseguiti immediatamente è un dato di fatto ma ciò non toglie che le parti, con il contratto, assumono tali obblighi, che devono essere eseguiti secondo gli accordi stessi delle parti. Anche se nel caso di vendita di case di abitazione ciò non è frequente (il venditore di solito non firma se non ha davanti a sé gli assegni, possibilmente circolari, a sé intestati!), può accadere tuttavia che le parti si accordino che il prezzo venga, in tutto o in parte, pagato successivamente, in una o più rate, e in questo caso è più evidente il senso della parola “obbligo”. Si tenga conto che il venditore ha diritto ad ottenere l’ipoteca legale a garanzia del pagamento del prezzo, ipoteca che viene automaticamente iscritta nei registri immobiliari se non è presente nell’atto di vendita una espressa rinuncia alla stessa da parte del venditore, rinuncia che, di solito, viene inserita quando il prezzo viene pagato contestualmente alla stipula del contratto. Un’importante novità in materia di pagamento del prezzo, volta a tutelare l’acquirente, è stata introdotta con la Legge di stabilità 2014 (L. 27.12.2013, n. 147, art. 1, commi 63 e ss.; l’attuazione di tali norme necessita di uno specifico regolamento ad oggi non ancora emesso); si è previsto infatti che il prezzo concordato in un contratto di compravendita di immobili dovrà essere versato non direttamente al venditore ma in uno speciale conto corrente dedicato intestato al notaio, il quale svincolerà le somme depositate, corrispondendole al venditore, solo dopo che il contratto sia stato registrato e trascritto nei registri immobiliari e dopo la verifica che non sussistano formalità pregiudizievoli (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni) diverse da quelle già esistenti al momento della stipula.
  2. Obbligo di consegnare la cosa: è uno degli obblighi fondamentali del venditore. Egli è tenuto, per effetto del contratto di compravendita, a consegnare la cosa al compratore. Anche in questo caso di potrà dire che, “di solito”, al momento della stipula vengono consegnate le chiavi della casa di abitazione e quindi non ci sarebbe un vero e proprio obbligo; a tale riguardo valgono le stesse considerazioni che abbiamo fatto per il prezzo: una cosa è la prassi, un’altra è il diritto, che stabilisce chiaramente che quello della consegna è un obbligo che grava sul venditore, che lo dovrà adempiere, anche qui secondo gli accordi presi tra le parti. Nel caso di vendita di beni immobili la consegna avviene, normalmente, con la consegna delle chiavi o al momento del rogito, o successivamente presso l’immobile; da questo momento vi è la c.d. immissione nel possesso dell’immobile, possesso che viene acquisito dal compratore, che quindi ne ha la materiale disponibilità.
  3. Garanzia per i vizi: il venditore è tenuto, a seguito della vendita, a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. E’ una garanzia di fondamentale importanza perché grazie a essa il compratore che riscontri, dopo la vendita, che l’immobile è affetto da vizi o difetti, ha la possibilità di agire contro il venditore per avere giustizia. Non tutti i vizi però possono formare oggetto di garanzia: deve trattarsi in primo luogo di vizi occulti, ovverosia di vizi che, esistendo prima della vendita, non erano conosciuti dal compratore; se i vizi però erano facilmente riconoscibili la garanzia non è dovuta, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene era esente da vizi. Deve trattarsi poi di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; nell’ipotesi di casa di abitazione per esempio il fatto che vengano scoperte delle infiltrazioni fa sì che la casa sia inidonea al suo uso e comunque ne diminuiscono il valore. Il compratore che scopre tuttavia che esistono dei vizi deve stare ben attento: egli è tenuto infatti a farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta (pena la decadenza), inviando una raccomandata a.r. (anche se è possibile una denuncia orale, ma sarà difficile darne la prova in giudizio!) nella quale si dovranno descrivere i vizi e si dovrà dichiarare di volersi avvalere della garanzia; se il venditore non interviene spontaneamente, il compratore dovrà agire in giudizio, rivolgendosi ad un avvocato, facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna (che, come abbiamo visto, può avvenire anche dopo la stipula del contratto definitivo), pena la prescrizione. Ciò significa che, qualora si scopra l’esistenza di vizi dopo un anno dalla consegna, non si potrà più agire in giudizio; ciò significa altresì che, se i vizi sono stati scoperti entro l’anno e si è fatto tempestivamente la denuncia, qualora non si agisca in giudizio entro l’anno dalla consegna non sarà più possibile farlo; in entrambi i casi infatti il diritto alla garanzia sarà prescritto (nel senso che non può essere più fatto valere). Ma in cosa consiste in concreto questa garanzia? Cosa potrà ottenere il compratore? Potrà chiedere al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita, che comporterà l’obbligo per il venditore di restituire il prezzo e per il compratore di restituire la casa; oppure, in alternativa, potrà chiedere la riduzione del prezzo, e quindi che quest’ultimo sia diminuito in misura di solito proporzionale al minor valore che l’immobile ha per effetto dei vizi. In entrambi i casi il compratore potrà sempre chiedere il risarcimento dei danni. Attenzione però: se i vizi sono di carattere strutturale (causati da vizio del suolo o difetto di costruzione) e l’immobile rovina in tutto o in parte o v’è pericolo di rovina, o se, comunque, i difetti sono gravi, il compratore potrà agire nei confronti del costruttore (appaltatore) dell’immobile (che non sempre coincide con il venditore) entro dieci annidalla costruzione. La denunzia al costruttore dovrà essere fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione in giudizio dovrà essere promossa entro un anno dalla denunzia. Da notare che le infiltrazioni (difetti tra i più frequenti nelle case di abitazione) sono spesso considerate gravi difetti e quindi rientrano nella garanzia dell’appaltatore.
    L’immobile poi potrebbe essere carente delle qualità promesse o di quelle essenziali per l’uso a cui è destinato (ipotesi infrequente per gli immobili): si tratta di casi in cui la casa non è veramente viziata o difettosa, ma manca di qualità, ovverosia di caratteristiche proprie; il caso di mancanza di qualità promesse si verifica quando la casa non ha quelle qualità che il venditore si era impegnato che la stessa avesse, mentre il caso di mancanza di qualità essenziali si verifica quando l’immobile è carente di quelle caratteristiche che, normalmente, lo rendono idoneo all’uso; anche in queste ipotesi operano i termini di decadenza e prescrizione sopra esaminati. V’è un caso tuttavia in cui questi termini non operano: quello del c.d. “aliud pro alio”, ovverosia quanto al posto della cosa promessa ne viene consegnata una completamente diversa; v’è da dire tuttavia che nell’ipotesi di immobili, e in particolare di case di abitazione, è molto raro che ciò accada.

Garanzia per l’evizione: altra garanzia di importanza notevole è quella contro l’evizione. Cos’è l’evizione? Con questo termine si identificano tutti i casi in cui non siamo in presenza di un vizio o difetto materiale della casa, ma di un vizio che ha natura “giuridica”: è il diritto di proprietà del venditore ad essere in qualche modo “difettoso”. Il venditore quando vende un bene dichiara di essere pieno proprietario dello stesso; accade tuttavia che, per molteplici motivi, tale dichiarazione non corrisponda alla realtà: ciò avviene, per esempio, quando (è il caso più grave), il venditore non sia, in tutto o in parte, proprietario dell’immobile; oppure quando la casa sia gravata da una ipoteca o da diritti reali di terzi (per esempio un diritto di usufrutto). Ecco che il venditore è tenuto a garantire il compratore contro queste eventualità. Quindi, quando per esempio il compratore subisca l’azione di un terzo che affermi di essere il vero proprietario dell’immobile e del quale chieda la consegna (rivendica), quest’ultimo ha diritto di chiamare nella causa il venditore (se non vuole rischiare di perdere la garanzia è tenuto a farlo) e chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni al venditore qualora il terzo ottenga ragione. Ancora, quando l’immobile sia gravato da ipoteca o da pignoramento (procedura esecutiva destinata alla vendita all’asta dell’immobile) il compratore potrà chiedere al venditore di fare tutto quanto necessario perché tali “gravami” vengano cancellati, o, in caso contrario, avrà ancora diritto a chiedere la risoluzione, la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno. V’è da dire che, di solito, queste eventualità sono evitate grazie all’intervento del notaio, che, come vedremo nel prossimo paragrafo, prima di stipulare il contratto verifica che la proprietà dell’immobile sia esente da “difetti”.

L’intervento del notaio

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare, e in particolare della casa di abitazione, di solito viene stipulato davanti ad un notaio. La forma scritta “semplice” è tuttavia di per sé sufficiente a perfezionare un contratto di compravendita valido (che abbia comunque tutti gli elementi essenziali di tale contratto); essa tuttavia non è sufficiente per raggiungere altri fini e, principalmente, quello di trascrivere la compravendita nei Registri Immobiliari, con gli effetti che vedremo nel prossimo paragrafo. Ecco che, pertanto, è necessario l’intervento del notaio, che è abilitato a redigere il contratto nelle forme necessarie perché possa essere trascritto: l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. Ma l’intervento del notaio non è importante solo per questo motivo: come tutti sanno, il notaio è (di solito) persona di ottima preparazione tecnica, in grado di tradurre in linguaggio giuridico efficace tutte le più disparate esigenze delle parti, ed è quindi importante che sia lui a redigere materialmente il contratto di compravendita; egli è poi tenuto a verificare che il contratto non sia invalido, e quindi deve esercitare un ruolo importante di controllo del quale è tenuto poi a rispondere nei confronti delle parti. Sotto tale profilo è necessario che nel contratto siano indicati gli estremi del permesso di costruire dell’immobile e che, se viene anche venduto un terreno, sia indicato e allegato in originale al contratto il certificato di destinazione urbanistica del terreno stesso rilasciato dal competente ufficio comunale; si tratta di prescrizioni a pena di nullità, e che quindi, se non sono rispettate, determinano l’invalidità del contratto stesso. Si tratta di nullità che però può essere “sanata”, ovverosia potrà essere eliminata successivamente rispettando determinate procedure. Ancora, a pena di nullità del contratto, il venditore deve garantire la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da ultimo, nel contratto deve essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver  ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica  degli  edifici; al contratto deve essere allegata copia dell’attestato di prestazione energetica (art. 6, comma 3-bis, D.Lgs. 192/2005). In caso di omessa dichiarazione o allegazione, acquirente e venditore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni. Il notaio poi svolge una funzione fondamentale: quella di verificare che il diritto di proprietà sull’immobile non sia giuridicamente “difettoso”, evitando che il compratore debba ricorrere alla garanzia per l’evizione. Il notaio incaricato infatti, prima di giungere alla stipula, esegue verifiche approfondite nei registri immobiliari, dirette ad accertare che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che lo stesso non sia gravato da ipoteche, pignoramenti, diritti reali di terzi, ecc. Se quindi il notaio fa bene il suo lavoro, si può ben confidare che le dichiarazioni del venditore, di solito inserite nel contratto, di essere “pieno ed esclusivo proprietario” dell’immobile e che lo stesso è esente da “gravami pregiudizievoli” o “diritti di terzi” corrispondono al vero. Il notaio è poi tenuto, in virtù di particolari disposizioni di natura fiscale con funzione di antielusione e antievasione, a raccogliere la dichiarazione delle parti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, che deve avvenire a mezzo assegni circolari, assegni bancari o bonifici e comunque con modalità “tracciabili”; egli deve altresì far dichiarare alle parti l’eventuale intervento di un mediatore nella conclusione dell’affare. Andranno indicate altresì le certificazioni dell’immobile (agibilità, sicurezza ed efficienza energetica).
Ultima importantissima funzione è poi quella di richiedere (si tratta di un obbligo a carico dei notai) tempestivamente la trascrizione del contratto di compravendita nei Registri Immobiliari, con gli effetti che vedremo di seguito.

La trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari

La trascrizione nei Registri Immobiliari è una forma di pubblicità degli atti che riguarda in generale gli immobili e che ha molteplici funzioni. In primo luogo, la trascrizione ha lo scopo di fornire a tutti un quadro delle vicende giuridiche dei beni immobili; in esso infatti sono registrati (trascritti, iscritti, annotati) i principali atti che hanno per oggetto un determinato immobile. Ma la funzione più importante, per quello che più ci interessa, è quella di far constare il trasferimento della proprietà nei confronti di tutti; se con il contratto di compravendita viene trasferita la proprietà con effetto tra le parti, la trascrizione fa sì che tale trasferimento sia a tutti noto e, soprattutto, “opponibile”, ovverosia che abbia efficacia nei confronti dei terzi. Ciò è di fondamentale importanza: la c.d. priorità della trascrizione serve a dirimere i conflitti tra più soggetti potenziali acquirenti dello stesso immobile dallo stesso venditore. Sembrerà impossibile che ciò accada, ma alle volte può capitare che un venditore per così dire un po’ disinvolto possa alienare a più persone lo stesso identico immobile: al di là della palese ingiustizia di questo comportamento, il nostro ordinamento stabilisce che, tra gli acquirenti dello stesso immobile, prevale colui che per primo ha trascritto il contratto nei Registri Immobiliari. Quindi può accadere che tra due acquirenti, nonostante il primo sia l’unico che ha acquistato l’immobile (avendo per primo stipulato il contratto di compravendita, mentre il secondo non avrebbe acquistato perché il venditore non era più proprietario), il secondo prevalga e sia considerato proprietario perché ha trascritto per primo il proprio atto. Al primo acquirente, che ha visto frustrato il proprio acquisto per aver tardato nella trascrizione, non resterà altro che agire per la risoluzione del contratto nei confronti del venditore. Il principio della priorità vale non solo per risolvere il conflitto tra più acquirenti, ma anche per stabilire se altri atti trascritti o iscritti siano efficaci nei confronti dell’acquirente: per esempio l’iscrizione di un’ipoteca o di un pignoramento o di un sequestro nei confronti del venditore, se vengono eseguite dopo la trascrizione della compravendita, sono inefficaci nei confronti del compratore, e quindi è come non fossero mai avvenute. La trascrizione nei Registri Immobiliari è quindi adempimento di estrema importanza, che i notai devono eseguire con estrema sollecitudine e della quale sono responsabili.

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